Bebauungsplan

Gemäß Bebauungsplan Nr. 449 sind zukünftig auf einer Fläche von rund 10 Hektar 107 Baugrundstücke für verschiedene Bauformen vorgesehen. Begrenzt wird das Neubaugebiet der Klimaschutzsiedlung im Süden durch den Blausteinsweg, im Norden grenzt es an freies Feld und den Theisenhof. Den östlichen Abschluss bildet die Bahnlinie Holzheim - Neuss, im Westen die Lövelinger Straße.

Den Bebauungsplan Nr. 449 (Blausteinsweg) finden Sie hier im PDF-Format

Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 449 (2. Planfassung) - Holzheim, Blausteinsweg -
Redaktionelle Anmerkung: Rechtskraft 13.02.2013; es gilt die BauNVO 1990

1. Art der baulichen Nutzung
1.1 Reines Wohngebiet (WR) gemäß § 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO):
1.2 Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO):
Die in § 4 Abs.3 BauNVO vorgesehenen Ausnahmen sind gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans.
1.3 Zeitpunkt der Aufnahme der Nutzung:
Gemäß § 9 Abs.2 Baugesetzbuch (BauGB) ist festgesetzt, dass Teile der im Plan festgesetzten Immissionsschutzanlagen erst hergestellt werden können, wenn für die mit einer Punktschraffur gekennzeichnete Fläche, die Freistellung von Bahnbetriebszwecken durch Verfügung des Eisenbahnbundesamtes erfolgt ist. Gemäß § 9 Abs.2 BauGB ist festgesetzt, dass bauliche und sonstige Nutzungen und Anlagen im Reinen Wohngebiet (WR) und im Allgemeinen Wohngebiet (WA) in den mit einer Schrägschraffur gekennzeichneten Flächen erst nach vollständiger Errichtung der festgesetzten Lärmschutzwand und des festgesetzten Lärmschutzwalls, zulässig sind.

2. Maß der baulichen Nutzung
2.1 Traufhöhen:
Gemäß § 16 Abs. 3 BauNVO i.V.m. § 18 BauNVO ist die Traufhöhe in den WR-Gebieten und Teilbereichen der WA-Gebiete gemäß Einschrieb zwingend festgesetzt, jeweils gemessen vom höchsten Punkt der zugehörigen Erschließungsanlage. Traufhöhe ist der äußere Schnittpunkt von Außenwand und Dachhaut. Über- und Unterschreitungen des Traufhöhenmaßes um maximal 10 cm sind zulässig.

3. Anzahl der Wohneinheiten
Gemäß § 9 Abs. 1 Ziffer 6 BauGB sind je Wohngebäude maximal zwei Wohnungen zulässig. Innerhalb des mit dem Index 1 gekennzeichneten WR-Gebiets, westlich der Sammelstraße, sind je Wohngebäude maximal sechs Wohnungen zulässig.

4. Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen
4.1 Stellplätze und Garagen:
Gemäß § 9 Abs.1 Nr.4 BauGB und § 12 Abs. 6 BauNVO sind offene und überdachte Stellplätze und Garagen nur in den hierfür festgesetzten Flächen und in den überbaubaren Flächen zulässig. Stellplätze sind im Vorgartenbereich nicht zulässig.
4.2 Holzpelletheizanlagen:
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 und § 14 Abs. 1 S. 3 BauNVO sind zentrale Anlagen zur Gewinnung von Energie durch Holzpellets nur in den hierfür festgesetzten Flächen für Versorgungsanlagen (Planzeichen EE) und in den überbaubaren Flächen zulässig.
4.3 Solarenergetische Anlagen:
Gemäß § 14 Abs. 1 S. 3 BauNVO sind Anlagen zur Gewinnung von Energie durch Sonne nur in den überbaubaren Flächen und in den für Garagen festgesetzten Flächen zulässig.
4.4 Windenergieanlagen:
Gemäß § 14 Abs. 1 S. 3 BauNVO sind Anlagen zur Gewinnung von Strom durch Wind mit separaten Standfuß nur in den überbaubaren Flächen zulässig. Die Anlagenhöhe ist auf max. 4,50 Meter begrenzt. Bezugspunkt ist die Oberkante (OK) Anlagenhöhe jeweils gemessen vom höchsten Punkt der zugehörigen Erschließungsanlage.

5. Beseitigung von Niederschlagswasser (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 51a LWG NRW)
Gemäß § 51 a Landeswassergesetz NRW in Verbindung mit § 9 Abs. 4 BauGB ist das Niederschlagswasser der öffentlichen und privaten befestigten Flächen in das öffentliche Kanalnetz einzuleiten.

6. Grünordnerische Festsetzungen
Gemäß § 9 Abs. 1 Nrn. 20 und 25 BauGB sind folgende Maßnahmen festgesetzt:
6.1 Ausgleichsmaßnahmen innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche:
Entlang der Erschließungsstraße zwischen Blausteinsweg und Lövelinger Straße sind mindestens 30 standortgerechte, großkronige Laubbäume der 1. Ordnung zu pflanzen (geeignete Baumarten sind zum Beispiel Fraxinus excelsior (Esche), Quercus petraea bzw. Eichen in Sorten, Tilia spec. (Linde) in verschieden Sorten; Pflanzqualität: mind. 18-20 cm Stammumfang). Je Baum ist eine offene und zu begrünende Bodenfläche von mindestens 6 qm vorzusehen.
Innerhalb der übrigen öffentlichen Verkehrsflächen sind mind. 80 standortgerechte, großkronige Laubbäume 1. Ordnung zu pflanzen (geeignete Baumarten sind zum Beispiel Acer campestre Elsrijk (Feldahorn), Acer platanoides (Spitzahorn) in Sorten, Fraxinus ornus (Blumenesche), Magnolia kobus (Magnolie); Pflanzqualität: mind. 18-20 cm Stammumfang). Je Baum ist eine offene und zu begrünende Bodenfläche von mindestens 6 qm vorzusehen. Ausnahmsweise kann die Lage der festgesetzten Baumstandorte in der öffentlichen Verkehrsfläche verändert werden, wenn dieses zur Erreichbarkeit angrenzender Grundstückszufahrten oder zur Funktion von Ver- und Entsorgungsanlagen erforderlich ist.
6.2 Pflanzmaßnahmen auf den öffentlichen Grünflächen:
Zur Einbindung des Wohngebietes in die Landschaft sind die öffentlichen Grünflächen an der Nord- und Ostseite mit standortgerechten Gehölzen zu bepflanzen. Geeignete Baum- und Straucharten sind zum Beispiel Acer campestre (Feldahorn), Acer pseudoplatanus (Bergahorn), Carpinus betulus (Hainbuche), Crataegus monogyna (Weißdorn), Cornus sanguinea (Hartriegel), Corylus avellana (Hasel) und Ligustrum vulgaris (Rainweide).
6.3 Lärmschutzpflanzungen:
Auf dem Lärmschutzwall an der DB-Strecke Neuss - Grevenbroich ist eine Lärmschutzpflanzung aus bodenständigen Gehölzen und Bäumen 2. Ordnung mit einem Stammumfang von mindestens 16-18 cm und Großsträuchern anzulegen.
6.4 Pflanzmaßnahmen innerhalb der Fläche für Versickerungsanlagen:
Im oberen Böschungsbereich des Sickerbeckens sind mindestens 10 bodenständige Bäume in einem Stammumfang von 20-25 cm zu pflanzen. Geeignete Baumarten sind zum Beispiel Acer cam-pestre (Feldahorn), Carpinus betulus (Hainbuche), Quercus robur (Stieleiche), Salix fragilis (Bruchweide), Ulmus carpinifolia (Feldulme), Prunus und Pyrus (Wildobst).
6.5 Ausgleichsflächen und -maßnahmen außerhalb des Bebauungsplans:
Der externe Ausgleich erfolgt im Geltungsbereich des Bebauungsplan Nr. 421 - Norf, Gewerbegebiet Am Blankenwasser - in einer Flächengröße von 14.228 qm für private Bauflächen und in einer Flächengröße von 2.612 qm für die öffentlichen Erschließungsflächen. Die Ausgleichsfläche ist landschaftsgerecht zu 30 % mit Gehölzen der potentiellen natürlichen Vegetation zu bepflanzen. Geeignete Baum- und Straucharten sind zum Beispiel Acer campestre (Feld-ahorn), Acer pseudoplatanus (Bergahorn), Carpinus betulus (Hainbuche), Crataegus monogyna (Weißdorn), Cornus sanguinea (Hartriegel), Corylus avellana (Hasel) und Euonymus europaeus (Pfaffenhütchen). Die übrigen 70 % sind als Wiesen und Sukzessionsflächen anzulegen.
6.6 Ersatzquartiere:
Innerhalb des Plangebiets sind an geeigneter Stelle Ersatzquartiere für Fledermäuse zu schaffen.

7. Örtliche Bauvorschriften
Gemäß § 86 Bauordnung Nordrhein-Westfalen in Verbindung mit § 9 Absatz 4 BauGB sind folgende örtliche Bauvorschriften festgesetzt:
7.1 Dachfarbe:
Es ist nur eine anthrazitfarbene oder dunkelgraue Dacheindeckung zulässig.
7.2 Dachaufbauten:
Dachaufbauten sind nur als Dachgauben und nur in den unteren 2/3 der Dachfläche zulässig. Die maximale Breite einer Dachgaube darf 3 Meter nicht überschreiten. Wird mehr als eine Dachgaube errichtet, muss das Maß zwischen den Gauben und zum Ortgang je mindestens 1,50 Meter betragen.
7.3 Fassadenmaterialien:
Innerhalb der WA-Gebiete ist allgemein als Fassadenmaterial Putz oder Vormauerklinker zulässig. Einzelne Fassadenteile (< 40 %) können mit Holzverschalung verkleidet werden. Innerhalb der WR-Gebiete ist als Fassadenmaterial Putz, Holz oder Vormauerklinker zulässig.
7.4 Vorgärten:
Die zeichnerisch mit der Signatur "Vorgarten" markierten Flächen von wohnbaulich genutzten Grundstücken sind soweit aufzufüllen, dass sie die Höhenlage der dazugehörigen Gehwegoberkante / Erschließungsanlage übernehmen. Die Vorgärten sind mit Ausnahme der Zuwegung zum Haus und der Zufahrt zur Garage unversiegelt zu belassen und gärtnerisch anzulegen. Abfallbehälter sind mit Hecken, insbesondere in Richtung der öffentlichen Verkehrsfläche, einzufassen und zur öffentlichen Verkehrsfläche hin zu schließen. Sonstige Nebenanlagen sowie Zäune, Tore und Mauern sind im Vorgartenbereich nicht zulässig.
7.5 Abgrabungen:
Abgrabungen sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht zulässig.
7.6 Einfriedungen:
An öffentlichen Verkehrsflächen im Bereich des Hausgartens ist nur eine maximal 1,60 Meter hohe Einfriedung als Hecke oder als Kombination von Hecke maximal 1,60 Meter (straßenseitig) und durchgrüntem Zaun (gartenseitig) maximal 1,20 Meter hoch zulässig. An öffentlichen Verkehrsflächen im Bereich des Hausgartens sind Holzwände und Mauern nicht zulässig.
7.7 Heckenplanzungen:
Auf den im Bebauungsplan festgesetzten Stellen sind standortgerechte Hecken (zum Beispiel Eibe, Hainbuche, Liguster; Pflanzqualität: Höhe mind. 80/100 cm, mit drei Pflanzen je laufendem Meter) anzulegen und dauerhaft als Sichtschutzpflanzung in einer Endhöhe von 1,70 Meter bis 2,00 Meter zu erhalten.
7.8 Begrünung der Lärmschutzwand:
Die entlang der Eisenbahnstrecke festgesetzte Lärmschutzwand ist mit geeigneten Pflanzen, zum Beispiel Hedera Sorten (Efeu), Parthenocissus spec.(Wilder Wein) vollflächig auf beiden Seiten der Wand einzugrünen.
7.9 Baumpflanzung (WR-Gebiet mit Index 1):
Die Stellplätze sind mit standortgerechten Gehölzen einzufassen. Geeignete Baum- und Straucharten sind zum Beispiel Acer campestre (Feldahorn), Acer pseudoplatanus (Bergahorn), Carpinus betulus (Hainbuche), Crataegus monogyna (Weißdorn), Cornus sanguinea (Hartriegel), Corylus avellana (Hasel), Ligustrum vulgaris (Rainweide).

8. Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB sind im Bereich der zeichnerisch festgesetzten öffentlichen Grünfläche beziehungsweise der Fläche für Versorgungsanlagen die mit der Bezeichnung GFL 1 und GFL 2 bezeichneten Flächen mit einem Geh, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Energieversorger für Erdwärmeleitungen zu belasten.

Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB sind im Bereich der zeichnerisch festgesetzten öffentlichen Grünfläche und im Allgemeinen Wohngebiet (östlich des Hauses Blausteinsweg Nr. 5) die mit der Bezeichnung GFL 3 bezeichnete Fläche mit einem Geh, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Energieversorger zu belasten. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB ist im Allgemeinen Wohngebiet (nord-östlich des Hauses Lövelingerstraße Nr. 32) die mit der Bezeichnung GFL 4 bezeichnete Fläche mit einem Geh, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Anlieger zur Erschließung der Garagen zu belasten. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB ist im Reinen Wohngebiet mit Index 1 die mit der Bezeichnung GFL 5 bezeichnete Fläche mit einem Geh, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Anlieger zur Erschließung der ausgewiesenen Stellplätze zu belasten. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB ist im Allgemeinen Wohngebiet (östlich des Hauses Blau-steinsweg 24/24a und entlang der Westseite der Lärmschutzwand) die mit der Bezeichnung GF 1 bezeichnete Fläche mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Stadt Neuss zur Unterhaltung der Lärmschutzwand zu belasten. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB ist im Bereich der zeichnerisch festgesetzten öffentlichen Grünfläche an der Lövelingerstraße die mit der Bezeichnung GFL 6 bezeichnete Fläche mit einem Geh, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten des Wasserversorgers zu belasten.

9. Immissionsschutzrechtliche Festsetzungen
9.1 Lärmschutzwände:
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB ist am östlichen Plangebietsrand eine Lärmschutzwand in einer Höhe von 2,50 Meter bzw. 3,50 Meter über Schienenoberkante zu errichten. Die Wand ist so auszuführen, dass mindestens eine Luftschalldämmung DLR ≥ 25 dB (Gruppe B3) gemäß DIN EN 1793-2 erzielt wird. Hierzu ist es unabhängig von der Materialwahl in jedem Fall erforderlich, dass die Wand geschlossen und im akustischen Sinne, auch zum Boden hin, dicht ist, das heißt keinerlei Öffnungen aufweist. Die Schallabsorptionseigenschaften der Wand auf der Ostseite (Bahnseite) ist absorbierend zu gestalten. Die Schallabsorption muss mind. DLa ≥ 8 dB (Gruppe A3) gemäß DIN EN 1793-1 betragen.
9.2 Lärmschutzmaßnahmen:
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind in allen WR-, und WA-Gebieten für Schlafräume schallgedämmte mechanische Lüftungseinrichtungen einzubauen.
9.3 Lärmpegelbereiche:
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB sind an den in der Planzeichnung durch Wellenlinien gekennzeichneten Fassaden bei Neu-, Um- und Anbauten passive Maßnahmen zum Schutz gegen Lärm zu treffen. Im Lärmpegelbereich IV sind an den Fassaden nach außen abschließende Bauteile von Aufenthaltsräumen dergestalt auszuführen, dass das resultierende Schalldämmmaß R'w, res für Außenbauteile mindestens 40 dB beträgt. Im Lärmpegelbereich III sind an den Fassaden nach außen abschließende Bauteile von Aufenthaltsräumen dergestalt auszuführen, dass das resultierende Schalldämmmaß R'w, res für Außenbauteile mindestens 35 dB beträgt. An allen übrigen Fassaden sind nach außen abschließende Bauteile von Aufenthaltsräumen dergestalt auszuführen, dass das resultierende Schalldämmmaß R'w, res für Außenbauteile mindestens 30 dB beträgt.
9.4 Schalldämmmaß Pelletanlage:
Das resultierende Schalldämmmaß R'w, res für Außenbauteile der Einhausung der Pelletanlagen (Planzeichen EE) muss mind. 30 dB betragen.
10. Hinweise Bodendenkmalpflege:
Im Nordwesten an das Plangebiet angrenzend befindet sich der Theisenhof. Dieser ist als Baudenkmal und die umgebenden Freiflächen sind als Bodendenkmal gemäß Denkmalschutzgesetz NRW in die Denkmalliste Teil B der Stadt Neuss eingetragen.

Immissionen:
Es bestehen Vorbelastungen im Plangebiet durch verkehrliche Geräuschimmissionen, hiergegen werden im Bebauungsplan gem. § 9 Abs. 1 Nr.24 BauGB Vorkehrungen getroffen durch entsprechende Festsetzungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen.

Baugrundrisiken:
(Kampfmittel, Grundwasser, Erdbeben, Altlasten, Altstandorte, Altablagerungen, Bodendenkmäler, etc.) sind vom Bauherrn eigenverantwortlich zu prüfen. Vor der Durchführung eventuell erforderlicher Bohrungen (zum Beispiel zur Erdwärmenutzung) sind Probebohrungen zu erstellen, um auszuschließen, dass Kampfmittel im Boden vorhanden sind.

Energieversorgung:
In den neu zu errichtenden Straßen innerhalb des Plangebiets wird keine Erdgasversorgung verlegt.